株洲市中心，一块黄金地块曾因权属交织，沉睡了十余年。

如今，这里截然不同：市民在恒温泳池里畅游，读者在安静的书房阅读，崭新的住宅楼下充满活力。

从停滞到激活，靠的是一次制度破冰——全省首个“公益+商住”混合用地成功确权，让公益设施与商业开发得以共存共生。

在株洲，如此被唤醒的土地已超千亩。打开困局的是三把钥匙：“拼”“收”“切”。

第一把钥匙：“拼”——混合用地，协同开发

文化宫地块的困境，是公益与商住用地之间那堵看不见的“制度墙”。土地一半划拨、一半出让，建筑上裙楼与塔楼交错，公共空间如何分摊？报建验收如何推进？都无先例可循。

破局的关键在于产权设计的创新。株洲市自然资源和规划局牵头成立专班，不仅逐项破解技术难题，更在法律层面开创了“共有宗地”统一登记模式，让公益与商住在同一本产权证上和谐共生。

桂鑫地产负责人陈国忠：最重要的是什么呢，去年（2024年）我们12月底要交盘，因为我们项目的特殊性，我们的验收时间只有一个多月了，那还是我们株洲市自然资源和规划局这边包括住建部门，成立了一个专门的验收小组，提前把一些我们该验的东西预验，然后到真正验的时候就可以一次通过，预验的时候我们发现了什么问题及时地处理，这一点的话，还是非常感谢株洲市自然资源和规划局那边的服务。

如今，3万平方米商业、株洲书房、乒乓球馆、恒温游泳馆等设施全部开放，生活便捷度成为业主选择的核心理由。一把“拼”的钥匙，拼出了社会效益与市场活力的双重提升。

第二把钥匙：“收”——退出地块，代建赋能

第二把钥匙，对准的是企业战略调整后留下的“空心”地块。在株洲高新区，原众普森项目179亩土地，因市场变化仅零星开发，大片土地闲置。

面对企业有转型意愿但资金不足的实际情况，园区没有简单收回，而是创新采用了“转让+代建”模式。

株洲高新土地开发有限公司土地经营部副部长杨娟：经过我们市区相关的职能部门跟他对接，他其实还是有一个开发的意向的，但是主要是受于资金有限，所以我们当时采取的一种方式就是转让、开发和代建，就是根据他们的需求我们给他做定制代建，最后建起来以后他再进行一个租赁，根据后续的市场情况进行一个回购。

这一模式大幅缩短了土地“空窗期”。如今，入驻的是一家为轨道交通龙头企业提供精密零部件的制造企业。

株洲市鸿翔精密五金有限公司总经理 吴正飞：我们的产品包括军工，中车的那个机车上面的零部件，还有石油装备，还有自动化零部件，还有就是一些我们外贸的出口的这个订单，利润比较薄，买个厂房提高自己的利润，租厂房是“帮房东打工”，这个厂房高科建设建得好，离高铁站也近，方便，后面我们希望跟高科建设再合作一下，再把厂房搞大一些。

“收”不是终点，而是“赋能”的起点。通过代建标准化厂房，土地快速重归产业链，实现了“退出”与“引入”的无缝衔接。

第三把钥匙：“切”——分割转让，精准匹配

第三把钥匙，解决的是“占多用少”的顽疾。新马工业园的汇隆地块，228亩土地仅建了一栋厂房，近200亩土地长期荒芜，被列为省级低效用地处置任务。

株洲高新土地开发有限公司土地经营部副部长杨娟：企业确认不需要这么多地，我们便依法分割收储，再次出让。现在两家企业半年不到就建好投产，运营情况非常好。

园区与企业坦诚沟通，确认其产能收缩后，没有选择僵持，而是果断“动刀”：将102亩闲置土地科学分割、收回，重新供应给两家急需用地的新能源汽车配套企业。

湖南六和方盛科技有限公司项目现场负责人周禧：我们为北汽配套车身件。这里离主机厂近，交通便利。今年（2025年）8月投产，明年（2026年）产值预计突破三个亿。

株洲市德科材料科技有限公司副总经理刘国春：政府安排了项目服务局全程对接，每周开调度会，帮我们扫清障碍。12月就能试产，速度比预期快了好几个月，为我们抢占市场赢得了时间。

一刀“切”下去，切掉的是低效包袱，切出的是土地资源与产业需求的高效适配。

系统支撑：从“盆景”到“风景”

“拼、收、切”三个生动的案例背后，是一套从“解剖麻雀”到“系统重构”的可复制制度体系。

这套体系的根基，在于摸清家底。株洲市创新开展“一地一策”全域调查，核清了2.1万条土地数据，为每宗地块建立了精准“档案”。

它的核心，在于分类施策。针对不同成因的低效用地，联合多方为企业“精准把脉”，定制盘活方案。

它的保障，在于供应创新。全面推行“标准地+并联审批”改革，将投资强度、亩均税收等指标在出让时一并明确，实现“拿地即开工”，从源头防止新的低效产生。

株洲市资规局开发利用科工作人员蒋永伟：我们创新提出分割收储、转让代建等路径，目的就是帮助企业减轻负担，真正让存量土地发挥出最大的经济效益。自2022年以来，全市已盘活三类低效用地1.7万多亩。

制度体系的综合效能已经显现：截至目前，株洲低效工业用地处置率达96.53%。仅2024年，就盘活存量用地超1300亩，回笼资金44亿元，有效支撑了经济增长。

株洲的实践揭示：发展的新空间，就在脚下被忽视的存量土地里。

“拼”破制度壁垒，“收”助产业回归，“切”促精准匹配——这三把钥匙，为老工业城市打开了一条向存量要效益、以集约促发展的新路。当每一寸土地都被唤醒，“制造名城”高质量发展的根基，便在这片重新激活的土地上，越筑越坚实。