曾经的华南五虎之一富力地产（02777.HK)仍未摆脱巨额债务的重压。

2018年，在万科、保利、绿地等大型房企收获满满之时，港股上市房企富力地产虽然成功跻身千亿房企之列，但其盈利能力相形见绌。去年，其净利润为83.71亿元，相较2017年的211.86亿元下降60.49%。

长江商报记者发现，酒店资产亏损是富力地产利润下滑的因素之一。“廉价”接盘万达77家酒店后，手握89家酒店成为全球五星级酒店霸主的富力地产收获的是连续6年亏损，去年亏损更是扩大至4.59亿元。

接近200亿揽入万达77家酒店不仅加剧了公司亏损，更让公司债务大幅飙升至1633亿元，较2016年底增加424.47亿元。巨额债务压顶，财务费用激增吞噬了大量利润。去年，其财务费用为52.12亿元，较上年16.73亿元增长211.54%。

为了支撑运营，富力地产拼命融资。去年，在楼市融资收紧背景下，公司历经坎坷通过各种融资工具合计融资超250亿元。

毫无疑问，资金吃紧，富力地产只有通过高周转来维持运营摆脱风险。今年，公司计划推出200个项目，预计货值3000亿元。

备受关注的是，富力地产回A之路颇为艰难漫长。2015年至今已经排队4年，目前仍处于“已反馈”状态。

　　迈进千亿阵营净利反降六成

两年前与千亿失之交臂的富力地产终于了圆了千亿梦，只不过，净利润与之严重背离。

去年，富力地产实现营业收入权益销售金额1311亿元，同比增长60.3%，为其历史最高值，确认的销售收入为768.58亿元，同比增长29.67%。与之不相匹配的是，净利润只有83.71亿元，同比下降60.49%。2017年，富力地产销售收入只有595.48亿元，净利润达到213.60亿元。

富力地产成立于1994年，总部在广州，其实控人为李思廉和张力。2005年，富力地产赴港上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2007年，富力地产在中国房地产行业中排名第四，仅次于万科、绿地和中海。

然而，富力地产已经被抛出很远。截至目前，A股已有53家房企披露2018年年报，其中有招商蛇口等4家房企销售收入超过富力地产，招商蛇口为882.78亿元，保利、万科、绿地分别为1936.27亿元、2976.79亿元、3510.14亿元，均数倍于富力。净利润方面，招商蛇口等四家分别为152.40亿元、188.02亿元、337.73亿元、116.62亿元。

与自身相比，富力地产虽然实现营业收入快速增长，但盈利能力下滑过猛，60.49%降幅也是其上市以来最大幅度。

2005年，富力地产营业收入和净利润为58.57亿元、12.64亿元，同比增幅为36.81%、132.07%。此后，营业收入保持中高速增长，至去年，营业收入13年增长12.12倍。

与营业收入相比，净利润波动幅度较大。2007年，净利润达到53.03亿元，2009年降至29亿元，2013年达到76.34亿元，次年又降至52.21亿元。去年，其净利润较2005年仅增长5.62倍。

今年，富力地产能否如愿实现1600亿元销售目标并带动利润大幅攀升，似乎存在较大变数。

令人担忧的是，去年10月以来，富力地产频发安全事故。去年10月，广东省梅县富力城D区17栋项目发生事故致1人死亡，今年3月14日，天津富力新城雍景豪庭四期工程发生高处坠落事故1人死亡。两起事故施工方均为富力地产旗下子公司广州天力建筑。

此前，富力地产还因子公司违规销售、违规认筹、无证施工等频频被监管部门处罚。

　　199亿接盘万达酒店连年亏损

豪掷199.06亿元接盘万达77家酒店，富力地产一举成名，虽然包括其自己在内，一致认为其捡了个大便宜，但这笔买卖短期内似乎压得富力地产有些喘不过气来。

华中武汉繁华商业中心汉街中段，万达嘉华酒店已经更名为富力万达嘉华，虽然只是增加了富力二字，但酒店主人不再是万达，而是富力。这，源于2017年7月一笔世纪之交。

当时，急于处置酒店资产进行产业重构转型的万达，原本以335.95亿元价格将包括上述万达嘉华酒店在内的76家酒店卖给融创。可是，在新闻发布会之时，交易突变，富力地产仅以199.06亿元就拿下了万达77家酒店。市场惊讶李思廉“捡了王健林大便宜”。

就在李思廉自认是大赢家之时，富力地产的压力悄然降临。

富力地产早在2004年就开始投资建设高端酒店，截至目前，已在全球开业和在建的高级酒店有24家，加上万达的77家，合计达101家，开业运营的89家。因此，富力地产跃升为全球五星级酒店霸主。

然而，这些酒店不仅未给酒店贡献可观利润，反而成了其净利润的拖累。数据显示，2013年至2018年的5年，富力地产酒店运营分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。去年是全面接掌万达酒店首年，亏损额急剧扩大。

不仅仅是经营亏损，高达199亿元的收购也使得富力地产债务急剧增长，偿债压力陡升。

财务数据显示，2016年，公司长期借款为871.70亿元，短期借款106.31亿元，长期借贷之即期部份230.51亿元，合计为1208.52亿元。2017年，长期借款猛增至1138.29亿元，加上短期债务合计为1422.43亿元，较上年增长213.91亿元。而在去年底，长短期债务合计为1632.99亿元，较2016年底增长424.47亿元，增幅为35.12%。至去年底，公司净负债率达184.07%，较上年169.55%增长14.52个百分点。

债务大幅攀升带来的是吞噬净利润的财务费用。去年，富力地产财务费用为52.12亿元，较上年16.73亿元大增211.54%。

　　返A之路坎坷，4年仍在“已反馈”

酒店亏损、偿债压力大，富力地产回归A股至今仍无实质进展。

去年，富力地产在拼命融资抵御财务风险，在楼市融资收紧情况下，其融资之路也不是很顺。去年2月，公司取消发行10亿元中期票据，5月取消10亿元超短融发行计划、中止非公开发行额度为60亿元的2018年住房租赁专项公司债券，到8月，宣告终止发行这笔专项公司债。

尽管如此，公司还是通过各种途径融资超250亿元。Wind数据显示，去年，公司发行17.5亿美元优先票据、71.7亿元超短期融资券、32.5亿元境内非公开公司债券及40亿元境内公开公司债券。

从偿债能力看，截至去年底，公司资产负债率80.92%，较上年底的78.23%上升2.69个百分点。公司短期债务为523.5亿元，货币资金为347.07亿元，其中受限资金149.24亿元，仍存在较大压力。

近年来，富力地产加大融资力度。截至目前，已发债70.20亿元，票面利率为7%，发行超短期融资券48亿元。此外，公司还准备发行新H股，融资方案已提请证监会批准。

值得一提的是，尽管富力地产偿债承压，但是，其去年基本上没怎么拿地。去年，富力地产共收购61块地，土地储备为371亿元，建筑面积为1405万平方米。2017年，其土地储备为584亿元。在今年1600亿元销售目标下，如果不继续拿地，今年之后将无地可供开发。为此，公司预计，今年将拿出400亿元用于收储土地。

其实，一直以来，富力地产在筹划拓宽融资渠道。早在2015年，公司就筹划回归A股，并于当年9月25日向证监会递交了A股上市申请，当年11月13日进行了预披露。

此次IPO，富力地产同时向上交所、深交所申请。根据证监会官网披露，截至今年3月21日，深交所处于“已受理”状态，上交所处于“已反馈”状态，是否参加抽查抽签或现场检查显示为“是”。

对于富力地产A股IPO，一投行人士向长江商报记者表示，近年来，A股市场对房企上市要求相对严格，富力地产何时能如愿，是否有足够耐心，还很难判断。